Голландия, признанная Организацией экономического сотрудничества и развития одной из трех стран с наиболее благоприятными условиями для прямых иностранных инвестиций, известна сегодня главным образом своими глобальными проектами. Высотные здания штаб-квартир крупнейших международных компаний и протянувшиеся на километры бизнес-парки, казалось бы, органично слились с городскими ландшафтами. Однако параллельно с многомиллионными проектами в Голландии происходит не менее важный и масштабный процесс — идет возрождение малоэтажного строительства на новом, современном уровне. Это вполне объяснимое явление: по статистике, голландцы предпочитают жить в индивидуальных домах.
Среднестатистический голландец не любит квартиры и апартаменты. Ими на худой конец могут удовольствоваться одинокие холостяки или пенсионеры, которые за неимением собственного сада разводят цветы на балконе. Однако практически каждая семейная чета в Голландии мечтает о собственном доме с небольшим садом. Конечно, для строительства домов требуется больше земли, но таковы рыночные реалии. Примечательно, что погоду на рынке недвижимости делают не только и не столько миллионеры, сколько люди с весьма средними доходами. Каждый житель Голландии может взять ипотечный кредит в размере 4-5 годовых доходов, причем процент по кредиту частично покрывается налоговыми вычетами. Государство всячески поощряет частное домовладение, предлагая надежные схемы пенсионного обеспечения.
Традиционализм vs функционализм.
Современный традиционализм в Нидерландах является прерогативой достаточно немногочисленной группы архитекторов, объединившихся для работы в традиционалистских проектах и заключающих переменные коалиции, такие как Soeters Van Eldonk Ponec, Gunnar Daan/Doeke van Wieren, Molenaar & Van Winden, Scala, Mulleners & Mulleners. Почти все они изучили широкое разнообразие стилей, ранжируя их по периодам и времени возникновения — от неоклассицизма до амстердамской школы, от традиционной архитектуры до модерна. В исследовании, посвященном возникновению традиционализма, известный голландский архитектурный критик Ханс Ибелингс отмечает, что истоки этого доморощенного традиционализма восходят к началу 1990-х гг., когда целый ряд известных зарубежных архитекторов выиграл тендеры на строительство крупных объектов в Нидерландах. “Архитектура традиционализма ассоциируется скорее с биологическим понятием еды, — считает Ибелингс. — Речь идет о простой еде без добавок и специй. Сегодня, однако, понятие “традиционный” все больше связывают с понятием “чистый”, “экологичный”.
Что же такое традиционализм — консервативность или прогресс? “Не устарело ли само понятие архитектуры традиционализма сегодня, когда на улицах негде припарковаться, а земельные участки в городах на вес золота? — задается Ибелингс справедливым вопросом. — Или современный традиционализм просто заполняет некую пустующую на рынке нишу?”
В широком смысле архитектура традиционализма может рассматриваться как ответ тому феномену, который американский социолог Джордж Ритцер назвал “глобализацией ничего”. В книге с одноименным названием (The Globalization of Nothing, Thousands Oaks / London/New Delhi 2004) Ритцер описывает широкое распространение различных форм “ничего” за счет не менее разнообразных форм “чего-то”. Рестораны быстрого питания, самообслуживание, дизайнерская одежда и call-центры являются, на его взгляд, примерами глобализации “ничего”, антитезой истинного места, истинного сервиса, уникального объекта и личного внимания. В общем случае суть концепции Ритцера состоит в том, что под влиянием глобализации и рыночной либерализации все больше и больше отдельных индивидов начинает следовать критерию “меньше и меньше”. Масштабное размножение и копирование “ничтожных” по сути объектов спровоцировало обратную реакцию — переоценку уникального и специфического. Вместе с тем традиционализм в архитектуре не является просто субпродуктом глобализации, его популярность также имеет что-то общее с сегодняшней, зачастую фрагментарной и многообразной культурой, в которой традиция и инновация, новые моды и ретро-тренды реально существуют бок о бок. Пример тому — современный традиционализм в Нидерландах. Он не может рассматриваться в отрыве от развития индустрии домостроения в Голландии. Десятилетиями строительство домов подразумевало строительство многоквартирных, в первую очередь “социальных” домов, и, таким образом, по ряду экономических, технократических и/или идеологических причин предпочтение отдавалось архитектуре модернизма. Развитие свободных рыночных отношений способствовало и обновлению архитектурного стиля. С такими понятиями, как “традиционное”, “предсказуемое” и “типовое”, было покончено.
Хорошо забытое старое.
Сегодня традиционализм в Нидерландах переживает второе рождение. По мнению Ибелингса, “новые” приверженцы традиционализма стремятся отразить что-то более радикальное, чем повседневное, и иногда привносят “старые” архитектурные формы, так как считают, что они лучше помогут сформировать новые традиции.
Например, разработанный при содействии Innovation Network Green Space and Agrocluster проект “новые деревни” призван возродить былой престиж сельских поместий. Дело в том, что почти 40% земли в Голландии покрыто посевами ржи — любимого растения скотоводов. По оценке голландских девелоперов, хотя бы часть этой земли можно было бы использовать с большей пользой для населения страны. Главный принцип строительства “новых деревень” — единение с природой, обустройство комфортной жизни на природе. У каждой “деревни” может быть своя идеология. Например, в окрестностях Гронингена, известного рыболовецкими традициями, будет функционировать современная рыбацкая деревня, специализирующаяся на разведении мидий. Разработчики концепции проекта считают, что разведение рыбы — очень перспективная область, а для пущей эффективности рыбные хозяйства следует сочетать с предприятиями по переработке рыбы, ресторанами и отелями.
Сторонники концепции “новых деревень” поддерживают и инициативу возрождения института поместий. Примером такого объекта является комплекс Slot Haverleij (Ден-Бош, провинция Северный Брабант), расположенный на площади 225 га. Участникам проекта — инвестиционной компании Bouwfonds Wonen и девелоперской компании Heijmans Vastgoed, действовавшим при активной поддержке муниципалитета г. Ден-Боша, — удалось воссоздать историческую атмосферу поместья. В Slot Haverleij свободно соседствуют друг с другом девять различных по архитектурному облику замков, которые окружают тенистые сады, леса и пруды. Поместье граничит с рекой Маас, озером Энгелермеер и полем для игры в гольф на 18 лунок.
Впрочем, в Голландии энтузиасты могут самостоятельно обустроить имение — они вправе рассчитывать на поддержку со стороны правительства, гарантирующего всевозможные субсидии и налоговые вычеты. Вместе с тем поместье должно иметь максимально “исторический” облик. По мнению голландских законодателей, оно должно быть “величественным” (объем дома не должен быть менее 1500 куб. м) и “сохранять элементы историко-культурного наследия (как-то: маленькие мостики, фруктовые сады, пруды)”. Кроме того, настоящее поместье должны окружать леса и поля. Единственное жесткое ограничение — площадь территории усадьбы должна занимать не менее 5 га, причем 90% этой территории должно находиться в открытом доступе.
Еще один масштабный проект — строительство гигантского комплекса Batavia Haven — реализуется в портовой зоне г. Лелиштада под патронажем администрации города. Авторы проекта, инвестиции в который, по предварительным оценкам, составят 140 млн евро, — известный люксембургский архитектор Роб Криер и голландец Мартен Оуэнс. В планах предусмотрено строительство 125 вилл и 305 апартаментов, 725 парковочных мест, а также обустройство 3750 кв. м торгово-развлекательных и офисных площадей. Благодаря участию Роба Криера в Batavia Haven удалось выдержать историческую атмосферу, напоминающую о славном прошлом Нидерландов. В проекте будут органично сочетаться жилые и коммерческие площади, просторные 3- и 4-этажные виллы расположатся прямо за набережной. На следующем, внутреннем уровне подобно пяти анклавам разместятся пять жилых комплексов, окруженных садом.
Однако крупнейшим в Нидерландах проектом в сфере редевелопмента является реконструкция центрального района Маастрихта — Бельведера, площадь которого составляет 280 га. Администрация Маастрихта совместно с компаниями ING Real Estate и BPF Bouwinvest рассчитывает реализовать масштабный план за 20-25 лет. Генеральным планом редевелопмента Бельведера предусмотрено строительство 4000 новых домов, ввод в эксплуатацию 130 000-150 000 кв. м офисных, 40 000-50 000 кв. м торговых и около 20 000 кв. м рекреационных площадей.
Впрочем, на юге Голландии есть г. Хелмонд, в котором во всей красоте проявились тенденции современной голландской архитектуры.
Вызов типовому.
В то время, когда советские граждане страдали от последствий типового домостроения (достаточно вспомнить фильм “Ирония судьбы, или С легким паром”), в 1980-е, в старом промышленном городке Хелмонде, ставшем центром высоких технологий, было принято радикальное решение — избавиться от плохоньких муниципальных домов, из которых некоторые были построены еще до Второй мировой войны, а вместо этого обеспечить население новым качественным жильем. Отличительными чертами новых районов должны были стать функциональность, безопасность для детей и пожилых, чистота и уединенность. Планировалось также сделать эти районы максимально зелеными.
В Хелмонде решительно сказали “нет” типовому домостроению. Здесь начали создаваться специальные жилые районы, разнообразные по конструкции домов и архитектурным стилям. В результате возникли популярные Дирдонк, Брандевоорт, Боскотондо и Сяюткаде. Перемены коснулись и центра города: здесь были построены новые современные дома, ветхие дома снесены, а прочие — реконструированы.
Поучаствовать в разработке генплана территории были приглашены известные архитекторы — профессор Флорентийского университета Адольфо Наталини, испанский архитектор Хуан Буске. В ходе планирования особое внимание уделялось игровым площадкам для детей, безопасным и качественным парковкам, освещению, организации подземного хранения мусора и рекреационным территориям. Хелмонд стал первым городом, в котором велосипедная тропка была проложена по всей территории, включая центр и пригороды. Это позволило избежать проблемы пробок и парковочных мест в центре, снизить до минимума загрязнение окружающей среды. Старые фабричные корпуса вытеснили индустриальные зоны, был по-новому организован общественный транспорт.
Один из районов Хелмонда стал площадкой для апробирования новой концепции. Роб Криер воплотил в жизнь идею тысячи индивидуальных домов в брабантском стиле. Так возник район Брандевоорт, в котором сегодня насчитывается около 7000 различных по стилю, отделке, этажности и другим параметрам домов. Концепция удалась. Практически все “брабантцы” посчитали этот стиль и атмосферу своими. Продажи домов и квартир закончились еще на стадии строительства (в отличие от России для Голландии это нехарактерно).
Вообще, концепция творчества Криера “возрождение прошлого по стилю” очень удачно прижилась в Голландии, тогда как в Германии, где Криер проживает в настоящее время, потерпела неудачу. И не мудрено: в Германии возрождать недавнее прошлое мало кому хочется…
Итак, район Боскотондо характеризуется роскошными дорогими апартаментами (у голландцев не принято называть жилье элитным). Боскотондо представляет собой законченный архитектурный ансамбль в центре города, на территории которого находятся муниципалитет кинотеатр, музей и роскошные дорогие апартаменты. Не менее тщательно продумано и внутреннее пространство этого комплекса, которое оживляют элементы “уличной мебели” и предметы искусства. Это пространство несколько раз в году используется для проведения общественных праздников и фестивалей. Другой район города — Дирдонк застроен в стиле 1930-х гг., его визитная карточка — два дома под одной крышей. Сяюткаде — проект многоквартирного дома, отдаленно напоминающий жителям Хелмонда индустриальный стиль прежнего Хелмонда, так называемый blinkig eye (дежа вю).
Глобальный редевелопмент, естественно, потребовал немалых инвестиций. Дело в том, что значительная часть домов принадлежала частным владельцам, которые предъявили муниципалитету вполне справедливые требования — предоставления аналогичного или лучшего жилья. Проект реконструкции центра Хелмонда был подготовлен компаниями ING Real Estate и AM Development при поддержке городской администрации. В результате реконструкции город “расширился” на 24 500 кв. м торгово-развлекательных площадей, 10 000 кв. м офисных площадей, 800 жилых домов, 2500 кв. м площадей культурного назначения и обзавелся библиотекой, отелем и 2000 местами для парковок.
Таким образом, всего за два десятилетия Хелмонду удалось полностью изменить свой имидж к лучшему. Сегодня это город, где находятся высококачественные жилые районы и где хотят жить и работать ценящие высокое качество потребители. За время реформ в Хелмонде открыли офисы многие компании.
Конечно, в будущем Хелмонд вряд ли обойдется без высотных зданий. В угоду рынку будут построены многоквартирные дома, которые хоть как-то помогут соотнести спрос и предложение. Безусловно, это будут комфортные, не слишком высокие дома, построенные в самых престижных районах, с хорошей звукоизоляцией, различные по архитектурному стилю, с большими балконами (площадью 10-16 кв. м). Результаты опроса, основными респондентами в котором выступили люди старше 55 лет, показали, что идеальная в их представлении квартира должна иметь площадь 130-160 кв. м. Квартиры площадью менее 70 кв. м просто рискуют не найти покупателя, по крайней мере среди голландцев.
Арифметика.
Для строительства нового полноценного микрорайона необходимо построить не только собственно индивидуальные и многоквартирные дома, но и всю необходимую инфраструктуру. Причем необходимо учитывать интересы представителей самых разных социальных групп: молодых яппи, семейных пар, пожилых, бедных, обеспеченных и т. д. Дома вовсе не должны быть одинаковыми, наличие достаточного количества самых разных стилей придает району особый шарм.
В годы после Второй мировой войны многие кварталы как две капли воды походили один на другой. Ситуация изменилась к лучшему в 1980-е, когда появилась возможность выбора. Рост доходов населения, рост объемов и числа выданных ипотечных кредитов — все это привело к росту потребления, в том числе и элитных материалов, развитию творческого мышления.
Застройщики, девелоперы и муниципалитет поняли необходимость удовлетворения растущего покупательского спроса, в том числе в отношении качества проектов и материалов. Покупатели, клиенты рассматривали дома как инструмент инвестиций, инструмент системы сбережений.
Но одно дело — строить отдельно стоящий дом и совсем другое — заниматься девелопментом территории, включая прокладку коммуникаций и дорог, строительство торгового центра, школы, почты, поликлиники, аптеки, детского сада, парковок, оборудования пешеходных и рекреационных зон и проч. Не надо забывать, что при этом необходимо совместить интересы самых разных возрастных и социальных групп. При достижении образа идеального района в сохранении его облика будет заинтересовано максимальное число его обитателей. Действительно, в их интересах сохранить и даже приумножить цену своей собственности.
Конечно, как и у любой городской администрации, у муниципалитета Хелмонда есть свои правила, которых должны строго придерживаться застройщики и девелоперы. Голландские подрядчики и девелоперы жалуются на обилие правил, согласований и норм, следование которым растягивает сроки реализации проекта на 4-5 лет. В частности, надо проводить археологическое исследование, исследования на загрязнение почвы и воды, специальное исследование и разработку мер по инфильтрации дождевых потоков, оценку качества изоляции стен и перекрытий (для повышения энергосбережения и шумоизоляции). Надо также просчитать возможные убытки при осуществлении плана строительства (например, у вас был собственный садик, а значит, внутреннее пространство не просматривалось. А в соответствии с планом нового проекта рядом будет построен дом с более высокой этажностью, что сведет на нет все преимущества). Правила оказывают влияние и на цены строительства: если стоимость 1 кв. м земли составляет 250 евро, то стоимость строительства 1 куб. м дома выливается уже в 300-450 евро. В результате стоимость готового дома составляет 180 000-300 000 евро.
Подобные цены становятся непосильными для молодых семей, которые могут получить ипотечный кредит максимум на 140 000 евро. Если они подобно героине фильма “Французский поцелуй” не откладывали средства на черный день, без помощи родителей им такой дом не купить.
Квартиры в многоквартирных домах, конечно, дешевле, но их покупка автоматически гарантирует наличие соседей, а значит, шум, грязь и прочие неудобства.
Среднестатистическая голландская квартира традиционно состоит из гостиной площадью 36 кв. м, двух спален по 16 кв. м каждая, кухни, зала и кладовой, таким образом, общая площадь составляет 80-96 кв. м. Кроме того, на 1-м этаже дома, как правило, находится небольшое помещение для велосипедов и прочих мобильных средств передвижения. Для каждой квартиры предусмотрено в среднем полтора парковочных места, причем парковка может быть как подземной, так и организованной на придомовой территории. В итоге стоимость такой квартиры составляет 160 000-220 000 евро, а ее аренды — 490-600 евро в месяц.
По оценке Фреда Хоогеверфа, девелопера из Хелмонда, имеющего успешный опыт реализации проектов в Брабанте и Лимбурге, базовый стандарт индивидуального дома, как правило, составляет 350-400 кубометров, жилая площадь — 125-160 кв. м, в доме 2-3 этажа. Таким образом, для строительства потребуется земельный участок площадью 130-200 кв. м.
Существует великое множество планировок, но, как правило, площадь гостиной (залы) составляет 36-40 кв. м, она находится в цокольном этаже. Там же обычно расположены кухня, туалет и помещение для хозяйственных нужд (прачечная и проч.). На 1-м этаже размещаются 2-3 спальни и санузел с ванной. На 2-м этаже находятся бойлерная, а также гостевая спальня и кабинет. Как правило, дома строятся рядами, по 6-12 в ряд.
Законодательные нормы предусматривают наличие минимум одного гаража или парковочного места на придомовой территории. В целом количество парковочных мест на территории квартала пропорционально количеству жилых домов.
